Usucapião

Entenda o que é e quais seus requisitos.

Aposto que você já ouviu falar nesse tal de “Usucapião”. Mas você sabe o que é?

A usucapião nada mais é do que um modo de aquisição de propriedade e ou de qualquer direito real sobre um bem, que se dá pela posse prolongada da coisa, variando o tempo de cinco até quinze anos, dependendo da situação do imóvel e do modo como se dá a posse, tendo como o principal objetivo atingir a função social da terra por aqueles que, atendendo a certos requisitos, garantem a estabilidade da propriedade.

Destaca-se que a usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto bens imóveis, e, no segundo caso, a legislação brasileira as separou em três espécies: extraordinário, ordinário e especial, sendo este último subdividido em rural e urbano.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: Este tipo de usucapião tem previsão legal no artigo 1.238 do Código Civil e tem como requisitos a posse ininterrupta por 15 anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, podendo ser reduzida para 10 anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.

Esta é a forma mais simples de aquisição originária de imóvel por usucapião, uma vez que basta a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo estipulado no artigo. Por isso o tempo exigido de posse é maior frente às outras modalidades de usucapião que veremos adiante.

USUCAPIÃO ORDINÁRIA: Está prevista no artigo 1.242 do Código Civil e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos, o justo título e a boa fé.

Apesar das divergências jurisprudenciais, entende-se que a expressão “justo título” contida nos artigos 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.

A boa-fé exigida é a do artigo 1.201 e seguintes do Código Civil, em que é de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Isso deixa ainda mais evidente a validade para fim de usucapião do instrumento particular de compra e venda não devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis por ser oriundo de loteamento ilegal por falta de registro, por exemplo.

Observa-se que o prazo poderá ser reduzido pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do Código Civil.

USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL: Com previsão legal na Constituição Federal, artigo 191 e no artigo 1.239 do Código Civil, tendo como requisitos a posse como sua por 5 anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.

USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA: Previsto no artigo 181 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil. Tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por 5 anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.

Atualmente, preenchendo os requisitos legais, para ter o direito de propriedade reconhecida é possível ingressar com uma ação judicial de usucapião ou comparecer até um Cartório de Registro de Imóveis e por meio de um advogado, formular o pedido de usucapião de forma extrajudicial.

Há alguns casos, no entanto, que impedem a concessão da propriedade e estes, por sua vez, são bem específicos e devem ser analisados de forma criteriosa, como os imóveis pertencente às áreas de marinha ou de unidades de conservação. Para esclarecimentos específicos e análise de cada caso, cabe procurar aconselhamento jurídico com um advogado especialista na área do direito imobiliário.

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