O condomínio pode proibir aluguel de apartamento no Airbnb?

O Airbnb é um site que possibilita a comunicação entre turistas e donos de imóveis que disponibilizam quartos ou espaços inteiros, de todos os lugares do mundo, para locações por curto espaço de tempo.

A cada ano que passa a plataforma ganha mais adeptos, principalmente pela grande variedade de imóveis e preços que o site disponibiliza, além de ser uma boa alternativa para os donos de imóveis que possuem quartos sobrando em casa ou um apartamento mobiliado que não está sendo usado.

Mas nos casos de condomínios residenciais essa prática tem trazido conflitos a alguns anfitriões, uma vez que este tipo de locação ainda é vista com certa antipatia pelos condomínios, pois a grande rotatividade de hóspedes promovida pelas novas plataformas tem gerado uma sensação de insegurança com a circulação de pessoas estranhas.

Mas será que o condomínio pode impedir que o proprietário alugue seu imóvel por alguns dias em um desses aplicativos de aluguel de acomodações por temporada?

No caso dos condomínio residenciais todos os condôminos precisam respeitas as regras da Convenção, e é comum que muitos condomínios estabeleçam em suas Convenções e Regimentos Internos regras que proíbam a locação por temporada, ou, mesmo sem qualquer previsão na Convenção de Condomínio, muitos condôminos estão sendo impedidos de locar seus imóveis para esta finalidade.

Desta forma, muitas pessoas têm procurado a justiça para resolver este impasse. Todavia, ainda não há um entendimento pacificado entre os tribunais do país.

No Brasil ainda não existe uma legislação aplicada diretamente à regulamentação deste tipo de prática. Assim, a jurisprudência têm se divido em duas correntes, uma delas entende que para a locação por meio destas plataformas deve-se aplicar as regras utilizadas para regulamentar a locação por temporada, que permite a locação de imóvel residencial para prática de lazer, realização de cursos e tratamento de saúde, por exemplo, pelo período de até 90 dias (artigos 48 a 80 da Lei de Locações – Lei 8.245/91).

Por outro lado, existem entendimentos jurisprudenciais que tratam o serviço prestado através do Airbnb como de hospedagem, devendo ser regulamentado pela Lei 11.771/08, o que tem gerado grande discussão quanto ao desvio de finalidade do próprio edifício, que, em tese, deveria ser estritamente residencial, em conflito direto com o direito de propriedade do dono do imóvel.

Apesar da divergência, há alguns anos atrás o Ministério do Turismo se pronunciou afirmando em nota que o serviço do Airbnb não se enquadra na Lei Geral do Turismo, mas na Lei de Locações.

Assim, de acordo com o artigo 1.335, inciso I, do Código Civil, defende-se que é direito dos condôminos usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, a Lei de Locações também assegura o direito de locação por temporada. Da mesma forma, também é dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira a prejudicar ao sossego, a salubridade e a segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (artigo 1.336, incido IV, do Código Civil).

Portanto, considerando que o direito de propriedade não é absoluto, podendo ser relativizado quando falamos de interesse público sobre o privado, do direito de vizinhança, de um condomínio edilício e que a Convenção juntamente com o Regimento Interno são as leis que regem o condomínio, se aprovado em assembleia e previsto expressamente em convenção, é aceitável a vedação de locação de imóveis por poucos dias e quando a prática caracterizar atividade hoteleira e alterar a finalidade residencial daquele apartamento.

O tema traz à tona a necessidade da criação de uma lei específica que regulamente este tipo de prática, já que a falta de normatização tem gerado grande impacto e insegurança jurídica, econômica e financeira, não oferecendo proteção ao usuário e não se enquadrando perfeitamente nas leis já existentes.

Então, antes de colocar seu imóvel disponível nesses aplicativos de aluguel por temporada, certifique-se previamente com o síndico do seu condomínio se existe alguma norma da convenção condominial que proíba tal prática e evite futuros problemas como multas ou ações judiciais que o condomínio poderá mover contra você.

Mas lembre-se sempre que cada caso é um caso, portanto, sugere-se sempre contar com a orientação de um advogado especializado na área, que poderá orientá-lo da melhor forma possível de modo a resolver seus problemas.

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